时刻注意：今年杭州楼市存在两大不确定性 | 楼先生问答NO.611
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
不好意思，我们知道楼市很火，大家摩拳擦掌准备3月的摇号。但我们就不想添柴助燃。在杭州过年的同事说：坐在餐厅里吃饭，旁边的人无不讨论房子。所以这一篇，我们还是继续呼吁理性与克制。
再次强调一下：一个没有空军的市场，是非常可怖的。一旦崩塌起来，或将是致命的。且不说房价跌不跌，这一轮哪怕房价滞涨，带来的痛苦和困难，都远超上一轮杭州阴跌五年。
2020年是资产涨价最疯狂的一年，似乎买什么都涨。但别忘记，2020年何其特殊——因为疫情，全球进入史无前例的大放水，货币泛滥。
印钱刺激经济，只能为病症拖延时间，而不是根治病症的方法。所以，进入2021年以来，随着疫苗面市，疫情有望出现拐点，全球经济一旦产生复苏苗头，就会停止或减少放水，钱少了，资产就会停止上涨。以上，从宏观视角看，这是第一个风险。
只要钱少了，对楼市就是利空。对于楼市的第二个风险，则是针对楼市的调控政策，记住，只要楼市存在失控可能，调控马上就会加码。
比如近日杭州又打一个补丁政策——法拍房也纳入了限购范围。过去几个月，杭州的法拍房拍出天价，一次次成为投机者的道具，对整体市场的影响很坏。
与深圳相比，杭州还未出台二手房指导价，但目前一些网红板块次新房和贴牌学区房的炒作程度，是对“房住不炒”底线的一次又一次挑战。以杭州的风格，不一定一刀切，但部分下架房源或局部出台指导价，也不是不可能。
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1000W、下城区/文晖/三塘、大关/望品
@下着雨的晴天
预算1000万，但目前没有买房名额，九堡一套126方圣奥领寓，下城区市中心还有一套6楼83方米房子自住，孩子要读书和我们工作都近，所以今年想折腾卖掉九堡的房子，不知道接下去还能买什么房子，有没有4室以上的高端品质新房，学区不学区无所谓，麻烦帮我推荐一下。
楼先生：九堡的圣奥领寓可以换掉，不管是房子本身还是区域优势，已经不怎么突出，而且楼盘本身的市场感知度也很一般，所以小区二手房价格接下去也不会很乐观。你手上还有那么多钱，却被一套升值不怎么样的房子耽误，挺可惜的。所以折腾一下，思路是对的。
1000万的预算，基本上所有楼盘都够得着。从投资角度讲，滨江、奥体和亚运村，可以作为第一梯队的选择。接下来像观品、亚运村三兄弟以及丹枫四季，都可以摇一下。但如果从自住角度，可以买在下城区，比如市中心一点的区域，有文晖和三塘板块，楼盘有和品、嘉里城、春熙上和湾、檀映里等等。
还有两个楼盘也不要错过，都在大关这里，一个是滨江与中豪合作的望品项目，限价5万出头，一个是蓝英国际的住宅项目，限价大概率也就是5万上下，它的户型很大，一千万估计也能够得上。
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现金1300W、摇号考验心态、楼市基本面
@硬伤小姐
年前刚出手了海德公园和创世纪，哎，一卖就后悔，不过现在后悔不如看怎么补救。名下无房（非无房户），现金1300万左右，如果久摇不中，该怎么考虑？要不要接二手房，以及接哪里的二手房？
楼先生：再去把二手房买回来，那得多后悔和多大的魄力啊。实在没这个必要，继续摇新房就好了，记住两点就不会慌不择路，一个限价不会放开，哪怕有也只会非常有限度的放松，几乎可以忽略不计，另一个红盘是卖不完的，这一批卖完，下一批就已经在路上。
至于1300万现金可以买什么，只要是热门楼盘都可以摇，最大的期待应该是亚运村三兄弟，只要你的购房资格符合要求，那就去试一试运气，大概率全部一起开。另外还有一些现房也不要错过，比如锦绣公馆、中国府，还有一个大家可能忘记的楼盘，就是钱塘云庄。
另外，文晖、大关、申花、奥体，包括未来科技城这样的板块，不都还有选择的机会吗？放心吧，只要杭州政府还想继续卖地，楼市的基本面就不容易改变。摇号考验的是心态。
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500W、转塘TOD项目、浦沿/滨耀学府
zenger
我们一家三口住东站附近，想再买一套500万左右的偏改善的学区房，等公公婆婆退休来住，可以略微增加预算，最好三房以上。我在之江上班，老公在滨江上班，已经参与之江两次摇号未中，现在附近二手房涨价很多，有些迷茫，不知道是继续摇号还是直接买之江二手房？请问老师有什么好的建议吗？
楼先生：对你们来说，之江是最好的选择。既然都已经摇到现在了，就继续摇下去吧，至少摇参加完珊瑚世纪最后一次摇号，它还有最后一批房源，数量不多，但起码也是一次机会。如果是考虑二手房，最好也建议过了小阳春再看。按照以往的惯例，小阳春行情要么直接就冷下去了，要么就火得厉害，非理性的因素比较多。
其它的建议，真的不是很多，只要不只盯着之江，考虑选择其他区域，比如500万左右的预算，可以等一等转塘的地铁上盖项目，比珊瑚世纪的限价更便宜，是地铁集团拿走的，不知道跟哪家开发商合作，有点类似未来天空之城。还有一个选择是滨江的浦沿，世茂栖棠誉湾，就不知道什么时候能开盘，建议重点留意滨耀学府，兴耀和滨江合作的项目。
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300-350W、未来天空之城/三期、星创城
@Tian酱
你好老师，无房无贷的首套房，预算300-350万。一个在钱江新城上班，一个在西湖区上班，依赖地铁。请问可以考虑哪些优质楼盘？第一次买房实在是无头苍蝇，希望得到一些指导。
楼先生：从通勤角度来讲，没有折中方案。最妥协的选择就是之江转塘一带，如果预算能稍微往上抬一点，也可以考虑珊瑚世纪最后一幢高层。另外，同样建议留意上面提到的转塘TOD项目，限价3万5左右，符合你的要求。
另外，如果你们是无房户，未来天空之城是不要错过的选择，还有三期组团，具体住宅户型规划还没出来，基本可参考上一期，最小户型90方。其它选择只能往北面去挑挑，比如到祥符和运河新城，也能买到90方左右小户型，只不过地铁不方便。想要单价实惠点，那就勾庄吧，无房户和人才可以摇，楼盘有万科前宸和星创城。
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笕桥/限价40800、春来雅庭/森临澜府
@老万
老师你好，目前父母名下全款东元府89方满2未满5，出租。新政之前，计划出售换一套3成首付按揭的新房，父母年底65周岁最后的按揭机会。新政后大量红盘已开，后期开盘或数量少，或要年中，怕错过按揭机会只能全款买房。请问是继续持有东元府？还是换其他新房？
楼先生：哪怕是全款，也能换。东元府属于城东新城上一代的产品，没什么产品优势，加上小区本身没有美誉度和知名度，开发商也很一般，可以说接下来机会也不大。更何况城东新城也在蜕变，也已经不是当年的城东新城，而且今年城东新城会有不少楼盘交付，都是定位改善的品质楼盘，东元府这样的楼盘，放在一众次新房当中，观感会更差。
所以，想换就换吧，只要要求不那么高，非换一套顶级红盘不可，还是有很多机会的。打个比方，卖掉后去换一套笕桥的新房，限价40800元/㎡，也是一个方案，有滨江和绿城第三次合作的春来雅庭，也有金隅的高配楼盘森临澜府，既能兼顾品质提升，也还有性价比可言。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
敏捷 源著天樾府 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：60套 户型：89、107㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：3.6-3.8 |
保利潮起 云上府 | 37500 | 板块：萧山市北 房源：400套 户型：97-121㎡ 登记方式： 登记日期：3.5-3.7 |
祥生云湖城 | 21644 | 板块：富阳银湖 房源：65套 户型：90-130㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：3.5-3.7 |
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编辑∣二叔
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